伴隨著龍湖15億元中期票據(jù)的發(fā)行，民營房企首單全額擔保債券也將落地，最高擔保額度可達30億元。

　　房企融資端再次迎來好消息。

　　8月23日晚間，龍湖集團（股票代碼：0960.HK）發(fā)布公告稱，其間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司將于2022年8月25日在中國公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過15億元，為期三年，票面利率詢價區(qū)間為3.00%-4.30%，最終票面利率將於2022年8月25日根據(jù)簿記建檔結果確定。

　　值得注意的是，龍湖集團上述票據(jù)由中債信用增進投資股份有限公司（下稱“中債信用增進公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，而這，正好證實了此前關于“監(jiān)管層試圖推動國有企業(yè)為示范房企再融資提供擔?！钡氖袌鰝髀?，龍湖集團也將成為此次債權融資擔保落地的首家房企。

　　據(jù)此前的媒體報道，試點債券融資擔保的房企包括碧桂園、金地、龍湖、旭輝、新城控股、遠洋集團六家，也有消息稱，試點將不限于上述六家房企。提供擔保的具體方式是，試點房企在發(fā)行公司債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品或中票時，中債信用增進公司將為上述融資業(yè)務提供直接擔保，前提是，試點房企需按照發(fā)行額度向中債信用增進公司提供100%擔保，即用相對足額的資產(chǎn)作為抵押。

　　公開資料顯示，中債信用增進公司是我國首家***債券信用增進機構，注冊資本60億元。2009年9月，在中國人民銀行的指導下，中債信用增進公司由中國銀行間市場交易商協(xié)會聯(lián)合北京國有資本運營管理有限公司、中銀投資資產(chǎn)管理有限公司、國網(wǎng)英大國際控股集團有限公司、首鋼集團有限公司、中國石油天然氣集團有限公司、中國中化股份有限公司6家國有企業(yè)共同發(fā)起成立，中國銀行間交易商協(xié)會持股1%，其余6家國企分別持股16.5%。

　　中債信用增進公司的主要經(jīng)營范圍包括企業(yè)信用增進服務、信用產(chǎn)品的創(chuàng)設和交易等。“信用增進”指的是采取一定措施讓個人或是企業(yè)的信用等級提高，以便在金融活動中能順利籌取有效資金。從廣義上理解，所有與信用風險的分散分擔有關的金融服務都可以叫做信用增進。

　　2021年下半年，隨著恒大、花樣年等房企暴雷，民營房企在債券市場上融資受到阻礙。盡管從2021年11月開始，監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資的限制已逐步放開，但房企發(fā)債的規(guī)模仍然未恢復。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，民營房企發(fā)行海外債93.3億元，同比下降95.0%，國內(nèi)債157.7億元，同比下降80.1%。另外，信托作為民營房企另一重要的融資渠道，1-7月融資總額僅為780億元，同比下降80.2%。

　　今年5月，監(jiān)管層支持民營房企在公開市場融資創(chuàng)設信用保護工具，信用保護工具包括信用違約掉期（CDS）、信用風險緩釋憑證（CRMW）等。值得注意的是，上述信用保護工具相當于投資者為自己的投資行為購買的保險，需要支付一定的保費，只有在扣除保費后，債券收益率仍然較高時，投資人才會考慮認購。

　　中銀國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，僅龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股、旭輝等頭部民營房企發(fā)行過由金融機構創(chuàng)設信用保護工具的債券，合計融資39億元，效果并不算好。中銀國際認為，信用風險緩釋工具可以促進單只債券的發(fā)行，但并不能實質(zhì)性改善市場對單一主體的信用風險偏好，或市場對整個民營地產(chǎn)債的風險偏好。

　　經(jīng)濟金融專家宋光輝在其公眾號上發(fā)文表示，去年以來，在地產(chǎn)企業(yè)大面積出現(xiàn)違約事件之后，很多地產(chǎn)債券投資者深受其害。而當前，從風險承擔的角度來看，創(chuàng)設CDS等信用保護工具與購買地產(chǎn)企業(yè)債券，本質(zhì)上是同一回事，“在債券沒有人敢買的情況下，也沒有人敢創(chuàng)設CDS。”

　　中銀國際表示，通過中債信用增進公司為房企發(fā)債提供擔保，是此前5月監(jiān)管方提出通過創(chuàng)設信用保護工具，為民營企業(yè)債券融資提供增信支持的再升級，對市場信心提振作用較大。此次中債信用增進公司提供的擔保為“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，而非固定限額擔保，可以視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。另外，不同于普通央國企，中債信用增進公司是我國首家***債券信用增進機構，也是典型的國家級國資機構，由此公司提供增信，政策支持力度顯著。

　　中銀國際估算，理論上，中債信用增進公司對單個房企擔保額度可以達20億元，若加上關聯(lián)方，可達30億元。

　　宋光輝表示，一直以來，房地產(chǎn)類硬資產(chǎn)屬于金融市場的硬通貨，若進行質(zhì)押，相對而言比較容易從金融機構獲得貸款。而當前，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率水平普遍較高，除了地產(chǎn)質(zhì)押融資之外，還有很多明股實債、信用債、經(jīng)營性負債等沒有抵押物的融資，發(fā)生“雪崩”的正是這些無抵押融資。中債信用增進公司為債券提供擔保，要求債券發(fā)行人提供抵押物，雖然提高了債券融資的規(guī)模，但是不可避免的是，也會擠壓其他方式如銀行開發(fā)貸款的融資。如果真要解決房地產(chǎn)企業(yè)的流動性危機，則需要類似中債信用增進公司這樣的機構，真正承擔風險。