21世紀經濟報道唐韶葵上海報道

　　“要么你再等等?！碧K州某銀行信貸部員工對***另一頭咨詢二套房首付比例的消費者說。

　　8月16日，21世紀經濟報道記者從工商銀行蘇州分行等多家銀行處確認，蘇州二套房首付政策仍然為二套房貸款結清5成、未結清首付8成。有銀行相關人員表示，此前市場傳言的“新政”還沒有實施。

　　與蘇州有類似情況的是南京。此前的8月12日，南京中介人員對消費者宣稱，名下有且只有一筆房貸已結清的，首付從5成變3成；貸款未結清的，首付從8成變6成。當天下午，該傳聞被否認。

　　南京、蘇州優化首付比例政策的沖動，來自于低迷的樓市。蘇州當地一家市場份額較大的中介機構人員透露，近期蘇州昆山、太倉二手房市場表現低迷，核心區域成交量相比年初明顯下滑；由于***限價，新房價格反而很堅挺。

　　新政未至

　　此前的8月12日，蘇州部分銀行人員與中介人員聲稱“二套房貸款若結清了，首付從5成變4成，二套房貸款未結清，則首付從8成變5成”。但到當天下班時間，21世紀經濟報道記者從多方確認蘇州已暫緩上述政策。

　　8月16日，21世紀經濟報道記者以購房者身份致電多家銀行南京分行，均表示新政尚未實施。不過，也有工作人員沒有正面回答記者的詢問，而是要求帶齊個人資料到現場確認首付情況，稱具體首付比例情況要看個人房產與征信情況確定。

　　8月17日，有消息稱，南京對無房、有房戶以及貸款有無還清均給出了新的執行細則。其中，在南京無房無貸的家庭，購房首付比例最低3成，執行利率4.25%；貸款已結清的家庭購房，首付比例最少3-4成（各家銀行不一致），執行利率4.25%。不過，南京多家銀行在***里仍然對記者表示未收到相關政策的實施通知。

　　南京、蘇州之所以傳出優化首付政策的消息，與城市市場特征有關。據一名蘇州業內人士分析，蘇州新房市場以改善為主，即便是近期逐漸進入增量的二手房市場也以改善型買家居多，這個消費群體的買房門檻在于首付，在此前有貸款沒還清前提下，再買要8成首付。高首付加上市場下行趨勢，讓不少人暫緩二次置業計劃?！叭绻赘侗壤抡{，加上近期房貸利率又在低位，蘇州樓市熱度可能會有所提升，但也不會過火”，該人士表示。

　　循序漸進

　　近期江蘇乃至全國有多個城市在優化購房首付比例政策。

　　8月12日，江蘇省市場利率定價自律機制秘書處發布的一份文件顯示，自2022年8月12日（含）起，無錫新發放商業性個人住房貸款執行內容如下：對無錫市區區域范圍內購買首套住房（含已擁有一套住房且相應購房貸款已結清）的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調整為不低于30%；對區域范圍內已擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調整為不低于50%。

　　但上述文件未獲相關部門證實。8月17日，無錫市區一樓盤銷售人員透露，無房無貸家庭的首套房首付比例已降到了30%，首套房房貸利率是4.25%。若名下有房貸，再次購房的首付比例則為50%至60%。

　　8月17日，記者從福州市房管局處證實，福建省市場利率定價自律機制全體會議于8月16日表決通過《福州市限購區域調整差別化住房信貸政策實施細則》，福州將調整五城區購房房貸首付比例，自8月17日起，五區戶籍二套房首付最低降至4成，非五區戶籍首套房首付最低降至3成。

　　業內人士認為，無論南京、蘇州還是其他城市，房貸新政的推進都是會根據市場行情逐步調整的，政策也不會一蹴而就。就如房貸利率的調整也是循序漸進的。4月初，蘇州首套房利率普遍調至4.6%，二套未還清5.2%；5月中旬，根據央行、銀保監會發文，蘇州首套房貸利率按LPR減20個基點的政策下限執行，最低4.4%；5月20日，蘇州首套房貸再降至4.25%的最低水平。

　　克而瑞研究中心分析師最新調研顯示，目前蘇州多家主流銀行房貸利率仍然執行首套首貸4.25%，二套5.05%的政策。

　　值得一提的是，全國范圍內優化調整購房首付比例政策將成趨勢。目前江蘇已有10多個城市優化調整了首付比例政策。全國下調首付比例的城市以三、四線城市或弱二線城市為主。前述業內人士認為，南京作為江蘇省會城市、蘇州作為強二線城市，一旦實施首付比例新政，或將帶動更多二線熱點城市加入降首付潮。

　　億翰智庫首席分析師張化東指出，從三四線城市蔓延到強二線城市的政策優化調整，從而帶動全國其他強二線城市政策的優化調整趨勢，其實是一種市場成熟的表現。

　　有機構統計數據顯示，2022年前7月，全國范圍內已出臺385次樓市支持政策，其中需求端主要涉及調整限購、調整限貸、調整限價、調整限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及調整預售、調整預售資金監管、調整土拍規則等。從優化限購到下調首付比例，政策調整也逐漸從低能級城市向高能級城市擴散。

　　（作者：唐韶葵編輯：張偉賢）