來源：地產密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

有了新加坡豐隆的“入主”，“渝派房企”協信地產暫時告別危機。4月15日，這場“雙贏”的局面，似乎仍在大家心中留有印象。

正如“協信系”老板吳旭“專注而低調”一樣，協信地產手上到底有什么東西，其實外界至今還是沒搞清楚的。

如六天前的重磅稿件《“新協信”易主新加坡豐隆：吳旭甘做二當家，綠地被邊緣化？》所說的，我們一般所講的“協信地產”其實就是“重慶協信遠創實業”。

如今，新加坡豐隆的“CDL”公司斥資43.9億元控股協信遠創51.01%股權，吳旭的實際持股比被降到29%，原二股東綠地控股的持股比目前已被稀釋到不及20%。

如果協信遠創只是一個單一的房地產開發平臺，對外資大鱷來說，就并沒有太多吸引力。我們近來跟蹤研究發現，這背后另有大隱情。

先看名聲在外的“啟迪協信”。時間要倒撥到2015年6月，剛浮出不久的協信集團老板吳旭“一鳴驚人”，推動協信集團與啟迪控股掛牌成立啟迪協信科技城集團，包括重慶市***、重慶經信委、清華控股等為其強勢背書。

當時，吳旭公開演講說，“新公司專注于科技城投資開發與園區營運，是推動自主創新和戰略性新興產業發展的綜合創新平臺，矢志成為中國乃至全球領先的科技城投資運營商”。

同在揭牌的公開場合上，時任啟迪協信執行董事曹志東曾說，“計劃五年內銷售額達到1000億元，打造一個市值千億的上市平臺”。此外，曹志東當時還擔任協信集團常務副總裁，繼劉愛明之后吳旭最得力的干將。

據報道：協信與啟迪控股簽署合作協議時，吳旭曾表示力爭協信地產實現2016年底前上市，最遲定在2020年。

前后不同的表述，這背后到底有什么樣的關聯？難道吳旭要打造2個上市平臺？

從國家工商信息看，2015年7月，啟迪協信科技城投資（北京）有限公司（以下簡稱啟迪協信）成立，最初注冊資本1億元，由啟迪（北京）科技城投資發展有限公司出資5100萬元，重慶協信遠創房地產開發有限公司出資4900萬元。

從以上股權關系看，“清華系”旗下的“啟迪系”是占主導地位的，發揮著品牌、科技及項目獲取等優勢，協信更多是發揮項目投融資、開發與管理等優勢。今天，打開啟迪協信官網介紹，對雙方合作也是類似表述。

2016年5月下旬，啟迪協信注冊資本猛增至15億元，新增股東重慶協信遠逸投資有限公司（重慶協信遠創實業控股91%，重慶晨哲企業管理咨詢有限公司持股僅9%），最新股權結構如下：

2017年初，啟迪協信科技城投資（北京）有限公司更名為啟迪協信科技城投資集團有限公司，股東重慶協信遠創房地產開發有限公司更名為重慶協信遠創實業，不久股東啟迪（北京）科技城投資發展有限公司也更名為啟迪科技城集團有限公司。

2018年初，啟迪協信注冊資本從15億元又增至大約18.16億元，其中，啟迪科技城集團持股注冊資本14.36億元，繼續占有51%的控股權。

2019年底，啟迪協信又新增2各股東上海渝彤實業和上海渝垚管理咨詢公司，這兩家公司的股東均為重慶協信遠創實業，各方持股比例及結構卻最終變成如下：

也就是說，啟迪科技城向上海渝彤實業和上海渝垚管理咨詢公司出售了所持啟迪協信35.66%的股權，自身僅剩15.34%。

從以上股權構架解析看，重慶協信遠創實業已絕對控股啟迪協信。啟迪科技城集團為何大規模減持，并將大部分股權拋給吳旭，仍是一個謎團。

目前，啟迪科技城集團是啟迪控股的全資子公司。另據悉，啟迪控股由清華控股持有近45%的控股權，上海協信進瀚投資有限公司持股20%。

經查，上海協信進瀚投資有限公司由協信投資有限公司100%控股，最終股東為吳薔、吳駿和吳家輝。

據啟迪控股介紹：吳旭現任啟迪控股副董事長、上海協信進瀚投資有限公司董事長、協信投資有限公司執行董事、重慶協信控股集團董事長兼總經理、協信地產（中國）有限公司董事長、啟迪協信科技城集團董事長。

去年初，啟迪控股有意籌劃股權重組，目標是重組完成后，啟迪控股股權結構中的國有資本比例將不低于51%。去年3月份，啟迪控股合作方案出爐，雄安集團和/或雄安新區管委會控股的基金與清華控股將并列成第一大股東。這意味著上海協信進瀚的持股比將被稀釋。

一方面，清華控股有意“積極”強化在啟迪控股中的國資控股比例，另一方面有意間接在啟迪協信大規模減持并放棄控股權而暗含一種“消極”態度。

值得一提的是，2018年4月份，協信集團副總裁、啟迪協信執行董事曹志東突然匆匆離職，當初喊出“啟迪協信5年內千億銷售額及打造千億市值平臺”，也成過眼云煙。

注：協信集團原副總裁、啟迪協信原執行董事曹志東

從啟迪控股的收入構成看，科技園建設服務主要來自啟迪科技城、啟迪協信和啟迪運營管理三家公司，但近些年營收逐年銳減，貢獻占比越來越低。

啟迪控股解釋說，科技園建設服務之所以表現如此，主要是業務拓展有所放緩。2006年，清華科技園建成，歷時12年，主園區經營模式初見成熟，成為啟迪控股的業務托底保障，迎合各地***創新發展的需求，以“投資開發模式”在全國開拓分園建設，對科技園地產物業出售及租賃，成為該板塊的主要收入模式。

這種科技園開發模式與商業房地產開發模式非常相似，只是多了一項來自名校軟件服務體系，顯得更高大上一些。如果脫去這層外衣，本質上是一樣的。據啟迪協信介紹：在建項目40多個，開發面積上千萬平方米。

注：啟迪協信·青島科技城

4月5日，我們曾刊發重磅文章《暴雷！北大科技園16.9億債蹊蹺違約，加速回款能否拯救危局？》，科技園區物業開發銷售與租賃均面臨較大的市場挑戰，資金壓力也非常大。

如今通過大規模減持股權后，啟迪協信已變成啟迪科技城集團的參股子公司而非并表子公司，背后著實耐人尋味。那么，重慶協信遠創實業到底是主動收購還是被動接盤，也是一個謎團。

注意！前文已提到，持有啟迪協信45.73%的第一大股東重慶協信遠逸投資有限公司，由重慶協信遠創實業控股91%，重慶晨哲企業管理咨詢有限公司持股僅9%。

目前，重慶晨哲企業由重慶協信遠澤投資顧問有限公司100%控股，重慶協信遠澤由協信地產（中國）有限公司100%控股，而其由重慶遠沃投資100%控股，背后是重慶遠沐投資，再往里看是重慶協信遠創商管公司，最終又回到協信遠創實業。

另據悉，重慶協信遠澤還是協信物業平臺——重慶天驕愛生活的主要股東。這說明協信遠創實業旗下既有地產開發，也有商管平臺，還有啟迪協信，還有物業公司平臺。

在吳旭的眼里，“協信系”想構筑的“商住產功能集成一體化”開發模式，隨著股權構架的深入剖析，也逐步清晰起來。新加坡豐隆的控股“入主”，協信遠創實業能否開啟新局面，我們將會進一步跟進報道。

編輯：密探君

文章來源：地產密探

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