全球最火熱的房地產(chǎn)市場，泡沫正在集體破滅

　　來源：華爾街見聞?應(yīng)依汝

　　抵押貸款利率飆升、地區(qū)人員流失，購房者和業(yè)主均面臨壓力，火熱房地產(chǎn)市場房價大幅下跌。

　　在全球范圍內(nèi)，飆升的借貸成本正在擠壓購房者和業(yè)主的壓力，房地產(chǎn)市場大幅降溫。

　　根據(jù)在線房產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的數(shù)據(jù)，美國平均房屋售價近18個月來首次低于要價。

　　這種轉(zhuǎn)變主要是因為各國央行以幾十年來最快的速度加息，抵押貸款利率飆升，數(shù)百萬在疫情期間以低廉的價格購買房屋的人面臨更高的還款額。因此購房者正在撤退，美國、澳大利亞、加拿大和瑞典等火熱房地產(chǎn)市場的房價都在下跌。

　　野村控股全球市場研究主管RobSubbaraman表示：

“在經(jīng)通脹調(diào)整后的實際工資下降之際，利率大幅上升，這可能是背負債務(wù)的年輕家庭一生中從未經(jīng)歷過的事。”

　　美國房屋售價自2021年來首次低于標價

　　Redfin表示，在截至8月28日的四個星期內(nèi)，平均售價與掛牌價格的比率降至99.8%。自2021年3月以來，該比率從未低于100%。

　　此外，今年7月份待售房屋供應(yīng)以創(chuàng)紀錄的速度增長，美國新屋銷售增速降至2016年初以來的最低水平。由于預期美聯(lián)儲將進一步加息，抵押貸款利率本周創(chuàng)下6月以來的最高水平，并逼近2022年的高點。

　　盡管美國房地產(chǎn)市場今年迄今已經(jīng)降溫，但有一些跡象表明，目前市場正開始趨于平穩(wěn)。Redfin的報告顯示，降價待售的房子比例與前四周相同，為7.5%。

　　不過Redfin首席經(jīng)濟學家DarylFairweather在一份聲明中表示：

“雖然冷卻似乎正在逐漸結(jié)束，但有跡象表明，市場還有更大的放松空間。今年勞動節(jié)后的經(jīng)濟放緩可能會比市場超緊張的前幾年更嚴重一些。”

　　因人員外流舊金山房價急劇下滑

　　由于利率飆升和科技公司工作者外流，舊金山房價上個月暴跌。

　　根據(jù)Redfin的一份報告，在截至9月4日的四個星期內(nèi)，該市的單戶住宅中位價比去年同期下降了7%，為2012年以來的最大年度跌幅，至140萬美元。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀公司Compass表示，自2021年8月以來，其在舊金山簽訂的合同數(shù)量下降了25%。

　　DarylFairweather在接受采訪時說：“舊金山的房價是因為有科技人員在這工作而變得如此昂貴。然而疫情和***工作削弱了科技公司與該地區(qū)的聯(lián)系。”

　　由于飆升的借貸成本降低了人們的負擔能力，而賣家仍然不愿降價，美國各地的房屋銷售都已剎車。舊金山受到了沉重打擊?，因為其工人仍然不愿回到辦公桌前，落后于其他主要都市區(qū)的復工率，并促使該市許多餐館和零售商關(guān)閉。

　　全球房價下滑才剛剛開始

　　雖然到目前為止的房地產(chǎn)衰退還沒有接近2008年金融危機的水平，但對于希望在不引發(fā)深度衰退的情況下抑制通脹的央行官員來說，房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)是一個關(guān)鍵變量。

　　目前，澳大利亞、新西蘭和加拿大等泡沫市場已經(jīng)面臨兩位數(shù)的房價下跌，但經(jīng)濟學家認為全球房價下滑才剛剛開始。?

　　據(jù)媒體，法政大學的HideakiHirata表示：“我們將在2023年和2024年觀察到全球同步的房地產(chǎn)市場下滑。”平田英明曾是日本央行經(jīng)濟學家，他警告說，今年大幅加息對家庭的全面影響還需要時間才能顯現(xiàn)出來。

　　彭博經(jīng)濟學家NirajShah表示：

“如果央行收緊過度，軟著陸的前景就會減弱。房價可能會更快地下跌，加劇并延長衰退。”

　　在波蘭，隨著利率的上升，一些借款人的每月還款翻了一番。波蘭***今年早些時候表示，允許波蘭人暫停還款長達8個月。在銀行業(yè)被迫計入約130億茲羅提（27.8億美元）的撥備后，抹去了銀行的主要利潤。

　　瑞典曾是歐洲最熱門的市場之一，自今年春季以來，該國房價已經(jīng)下跌了約8%，多數(shù)經(jīng)濟學家目前預計降幅為15%。不斷上升的利率也給在債券市場上大舉借債以為運營融資的房地產(chǎn)公司帶來壓力，讓投資者越來越擔心它們是否有能力為這些債務(wù)再融資。

　　英國的房價下跌也在加速。據(jù)媒體的一項分析顯示，在倫敦幾乎一半的行政區(qū)，房價持平或下跌。匯豐控股公司警告稱，英國正處于“房地產(chǎn)低迷的頂點”，未來一年的需求可能會下降20%。

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