作者：孫夢凡張慧敏

　　隨著中報披露期來臨，房企密集釋放業績預告。放眼望去，報告正增長的企業屈指可數，虧損幾十億、盈利暴跌成為行業常態。據不完全統計，目前已有超50家房企上半年業績預虧。

　　第一財經記者梳理發現，如建業地產、正榮地產、泰禾集團、榮盛發展、藍光發展、金科股份、陽光城等，均是此輪出現債務危機的房企，也都不可避免地出現業績虧損；規模房企如碧桂園、綠地控股、招商蛇口，也相繼出現利潤的大幅下滑，碧桂園預計股東應占盈利僅2億~10億元。

　　如果說“增收不增利”已是地產行業此前的常態，如今房企批量出現業績大減，則有一些當下行業環境帶來的特殊原因。比如，銷售寒冬下結算規模大跌、資產減值計提規模增加、外匯波動造成匯兌損失、停工之下利息資本化減少等。

　　碧桂園總裁莫斌近日在投資者會上表示，市場下行周期之久超預期，從去年6月份到現在仍然處在下行期。隨著貨幣政策、調控放松、保交樓措施等相繼發力，房企柳暗花明的那天還遠嗎？

　　半年虧損額最多超50億

　　虧損名單中，有已“爆雷”房企，也有尚未出現違約的企業。其中，已引河南國資入股的建業地產虧損規模最大，預期期內將錄得50億~60億元的權益持有人應占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權益持有人應占溢利。

　　建業解釋稱，虧損主要歸因于：房地產行業持續低迷，銷售同比下滑；新冠疫情影響導致工程進度推遲，年內交付體量下跌，結轉收入減少；商業租賃需求下降，投資物業公允價值增值減少；交付物業平均售價下降，毛利率減少；期內存貨減值增加。

　　虧損規模同樣驚人的藍光發展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益后的凈利潤虧損43億元左右，預計2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產為負。

　　已出險房企陽光城，繼去年凈虧損近70億元后，出現了首個半年度虧損，預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損35億~45億元，上年同期盈利19.9億元。去年歸母凈利潤8.09億元的正榮地產，預計上半年母公司擁有人應占虧損25億~30億元。

　　主要從事一級房地產開發的中天金融，預計上半年虧損22億~35億元；河北房企榮盛發展，預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損18億~24億。與此同時，金科股份、首開股份、泰禾集團、中南建設、天譽置業等房企，凈利潤虧損規模均超過10億元。

　　沒有跌入虧損境地的房企，盈利狀況也不容樂觀。碧桂園發布公告稱，預計公司上半年核心凈利潤45億~50億元，股東應占盈利2億~10億元，而2021年同期碧桂園的歸母凈利潤達150億元，今年盈利情況出現大幅下跌。

　　頭部房企招商蛇口，預計2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為15億~21億元，同比降幅達到50.60%~64.71%；綠地控股上半年歸母凈利潤42.01億元，同比下降也達到了48.98%，扣非凈利潤43.77億元，同比下降43.8%。

　　此外，旭輝控股、時代中國、雅居樂、禹洲集團、中梁控股、合景泰富等多家規模房企，均錄得不同程度的業績下滑，其中禹洲集團、時代中國凈利潤跌幅均超90%，合景泰富凈利潤跌幅超80%，中梁控股凈利潤跌幅超60%。

　　降價甩賣影響利潤

　　銷售業績、交付規模齊齊下滑，是房企遭遇盈利“滑鐵盧”的主因。在8月18日舉行的投資者會上，莫斌提到，今年上半年，受疫情限制性措施影響，碧桂園交付規模下降，減慢了項目結算進度，導致收入規模下降并影響了結算毛利及利潤規模。

　　同時，因行業風險出清的過程仍沒有結束，為了保障現金流的平衡，碧桂園在部分區域對尾盤資產和要出清的資產有一些量價平衡的安排，對毛利構成了較大壓力。

　　在其他房企給出的原因中，銷售均價下跌也多次被提及，成為影響當期盈利的重要因素。榮盛發展表示，報告期內，為促進回款，公司部分項目通過一定程度的以價換量實現項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業趨勢下，加劇了毛利率下降。

　　第一財經記者根據中指研究院數據整理發現，2022年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價都出現不同程度的下跌，另外8家的銷售均價上漲。

　　降價幅度超過10%的房企有四家，分別是碧桂園（下跌15.6%）、綠城中國（下跌10.2%）、綠地控股（下跌11.7%）、金科集團（下跌21.9%）。2022年上半年降幅較大的碧桂園和金科集團，銷售均價分別為8127元/平方米、7781元/平方米，都低于1萬元/平方米。

　　自2018年以來，房地產行業利潤增速已呈下降趨勢，隨著高地價項目進入結算期，企業利潤規模出現負增長。如今，房企大力降價甩賣，行業整體利潤率再度承壓。

　　不僅如此，因在售物業均價下滑、行業形勢持續低迷，多家房企存貨跌價準備增加，對凈利潤影響較大。莫斌表示，出于謹慎性原則，期內碧桂園對物業項目計提的減值增加；上坤地產稱，受疫情及市場環境影響，物業項目平均售價下跌，導致存貨減值撥備增加。

　　克而瑞表示，近年來，受行業盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產減值計提現象普遍，這在一定程度上拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業虧損的主因，影響不容忽視。從資產減值計提構成來看，存貨跌價損失占比最重。

　　該機構認為，經歷高速增長期，資產“虛高”企業不在少數，隨著行業回歸理性，房企資產減值虧損的“陣痛”或不可避免。但從長期來看，資產“瘦身”也是行業回歸理性的信號。

　　值得注意的是，除了交付規模下降、資產減值這兩大原因，停工影響利息資本化情況，以及匯兌損失，也對房企當期業績造成較大影響。

　　藍光發展表示，因部分項目非正常停工影響，依據會計準則對于不再滿足資本化的利息支出計入當期損益，本期費用化利息支出較大。同時，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產生匯兌損失約2.5億元。

　　東興證券表示，近日住建部、財政部、央行等有關部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。在“用足用好政策工具箱”的指導下，政策有望進入新一輪釋放期，紓困力度與需求***力度都在進一步加強。