原標題：諸暨樓市調查：樓面價1.7萬接近房價，高價拿地企業進退兩難|樓市地理

　　過去幾年間，因為樓市火熱涌入諸暨樓市的不止金茂，融創、紹興本土房企金昌、恒大、萬科、建發等房企也曾先后落子。諸暨的新房均價也從2017年的約7100元/平方米快速上揚，2021年時已逼近1.3萬元，五年間房價漲幅超8成；核心城區二手房價格突破2萬元。

　　“金茂去年拿下這塊地的時候，樓面價都到1.7萬/平方米了。”從城西高鐵站駛向城東核心區的路上，途徑一個在建樓盤時，出租車師傅脫口而出，“賣的話最少要2萬。”

　　這也差不多是該項目當前的均價，而在諸暨當地房地產業內人士看來，這一價格超過了市場承受范圍。造成該項目如此高價的根源是2021年時超高的拿地價格。彼時火熱的地市催生出了諸暨的“城北三兄弟”，實際樓面價均在1.6萬-1.7萬元，已接近板塊內的房價。

　　事實上，過去幾年間，因為樓市火熱涌入諸暨樓市的不止金茂，融創、紹興本土房企金昌、恒大、萬科、建發等房企也曾先后落子。諸暨的新房均價也從2017年的約7100元/平方米快速上揚，2021年時已逼近1.3萬元，五年間房價漲幅超8成；核心城區二手房價格突破2萬元。

　　房價向上，但諸暨同樣深受全國樓市下行的影響，成交在2020年觸及高位后便開始出現向下的趨勢。有當地業內人士向記者透露，一個月出售套數在兩位數的項目已是“天花板”。

　　不過，諸暨產業實力雄厚，2021年時，經濟總量超過1500億、城鎮人均可支配收入近8萬元，近年來在“百強縣”榜單上的排名也節節攀高。憑借其北鄰杭州、南臨義烏的優勢區位條件和經濟基礎，克而瑞認為，諸暨的城建發展空間和120萬的常住人口基數，伴隨著縣域城鎮化的步伐，未來有望釋放更多居住需求。

　　城北地價逼近房價

　　高鐵大約1個半小時，記者便從上海虹橋抵達了諸暨站。若是從杭州出發，這一時長可縮短至20分鐘左右。

　　作為古越文化發祥地之一的諸暨，不僅擁有深厚的歷史積淀，在經濟發展上也延續著江南自古以來的富庶。在“百強縣”榜單上常年名次居前的諸暨，2015年時GDP便突破千億元，體量堪比一個弱地級市；如今，注冊地在諸暨的A股上市公司多達十余家。

　　這樣的一座城市，基礎設施建設不弱于一座北方的四線城市。浦陽江穿諸暨而過，全城大致分為城東、城西、城南、城北。其中城東為諸暨的核心城區，坐擁當地體量最大的商業綜合體萬風新天地，形似水立方的諸暨城市館、西施大劇院；城西近年來則伴著高鐵站而有所發展，城北亦隨著各大重點項目的落地逐漸得到認可。

　　城市的快速發展，催生了一家銷售規模過千億元的上市房企。***息顯示，1951年生人的陳國祥早年曾當過工人、釀酒員、紡織工，此后下海經商。通過承接諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務，陳國祥涉足房地產業務。1995年，祥生地產成立，并在1999年開發了其首個房地產項目諸暨祥生濱江花苑。

　　此后，祥生開始在諸暨“造城”，從新世紀花園到福田花園、從君城到云境系列，從市中心到正在開發中的城西、持續擴張中的城東，祥生的項目遍布全城。

　　走在諸暨市街頭，幾乎每過一個路口就可以看到一個寫有“祥生”的樓盤。有當地人表示，周邊大部分親戚朋友都在祥生買過房。克而瑞數據顯示，2017年時，祥生在諸暨的城市銷售市場份額占比達到了45%。

　　在祥生借助外部市場快速擴張之時，諸暨當地的房價則在較低的位置盤桓波動，在過去十年間經歷了緩慢向下、再反彈向上的過程。

　　中國房價行情網數據顯示，2012-2017年間，諸暨的新房均價從不足1.15萬元/平方米一路走低至7155元/平方米，2018年才呈現明顯反彈的態勢，突破萬元大關；2020年時，諸暨的新房均價超1.2萬元/平方米。同期，中部省會城市長沙的新房價格尚在一萬元以下。

　　值得一提的是，盡管諸暨全市的均價保持在低位，但核心板塊的價格總是最早突破天花板。諸暨城東核心地段的項目早在2013年時便突破萬元。

　　毗鄰諸暨體量最大的綜合體、祥生在城東開發的“城市之星”2013年時開盤，均價已在1.1萬元/平方米以上；2017年，同樣位于城東核心板塊的一項目，開盤均價已逼近1.3萬元/平方米。而近期在售的項目中則多有總價在千萬級別的排屋類產品。

　　有當地媒體報道，受到杭州高房價的影響，與之毗鄰的諸暨成為投資客的選擇。有當地人向記者表示，有高鐵站的城西是不少人的選擇，整體入住情況弱于城東，人氣度也稍差。

　　不過，在房價震動向上的時期，仍有諸多開發商涌入諸暨。2017年，恒大入駐諸暨，在城西、城東、市中心各落下一個項目；2018年，萬科也落子城西；2020年，紹興本地房企金昌在諸暨連下兩宗地塊，這也是其27年來第一次進入諸暨市場……

　　事實上，2020年的諸暨樓市在歷經疫情后成交迅速恢復，全年實現15878套的成交量的歷史峰值。同期，二手房全年成交近8900套。

　　也正是這一年，諸暨的土地市場火熱異常。2020年5月，金昌拍下了其在諸暨的首宗地塊，以近9000元/平方米的樓面價，創出新高；4個月后，山東高創在西施故里旁拿下一宗宅地，樓面價達9849元/平方米。這年11月，建發首入諸暨，以10666元/平方米的樓面價摘得一宗地塊，地價再創出新高。

　　房市的火熱在2021年上半年持續著。2021年前5個月中，除了2月份外，其他四個月成交量均在千套以上，3月更是超1900套。

　　中國房價行情網顯示，2021年的新房均價從年初1.2萬元大幅走高，年末時已超過1.45萬元。同期，據當地中介介紹，城東區域內靠近浦陽江的祥生·君城二手房價格在2萬元以上；上述城市之星的二手房掛牌價最高可達2.8萬元。

　　地市也保持著升溫的態勢。先是祥生在2月時以14.25億元的總價競得城西一宗地塊；此后4月，融創拿下城北一宗宅地，樓面價12880元/平方米，另需配建；6月，金茂、金昌先后以16677元/平方米、17388元/平方米的樓面價拿下城北兩宗地塊。

　　上述三宗位于城北的地塊被諸暨房地產業內人士稱為“城北三兄弟”。在諸暨當地負責一項目營銷的李建（化名）告訴第一財經，這三宗地塊位置相仿，在環城北路附近，地價實則已接近同板塊的新房價格。

　　以這三宗地塊的成交樓面價計算，正常情況下要賣到2萬-2.3萬元的價格，“而這個價格段在當前的諸暨市場承受度很低”。事實上，目前也僅有城東的新房可在2萬以上的水平。

　　而“城北三兄弟”的出讓，差不多也就是諸暨最近一次供應土地。此后至今的近一年里，諸暨的土地市場陷入沉寂。

　　拆遷也難拉動市場

　　“去年下半年主城區的項目每個月去化還能保持在十幾套，”李建回憶道，“現在每個月去化在兩位數的就已經是天花板級別。”實際上，今年年初有不少項目直接賣過8折，“當時確實走不動”。

　　據當地媒體報道，2021年下半年，在祥生位于城北的城市之光項目，全款購房的折扣大約為88折，也即一套單價在1.6萬左右的房子，折后均價在1.5萬元之下。

　　事實上，若能趕在市場轉折點來臨前開盤，快速完成銷售去化并不難。建發2020年11月拿下的上述城東地塊，在2021年上半年完成首開和加推，160套房源很快完成去化，而均價則高達2.45萬元/平方米這一天花板價格。

　　多位諸暨當地房地產業內人士表示，若建發上述項目在2021年下半年入市，去化也會很困難。

　　臨近建發項目的高創奕公館，于2021年9月開盤，便錯過了這一樓市節點，“我們和建發的地價都在一萬元左右，地段也一樣，建發的房源又少，客戶買不到原本會外溢到我們的項目上。”該項目銷售介紹。而該項目當前也僅能依靠拆遷帶來

　　2021年5月，盡管諸暨的新房成交量仍保持在千套以上的較高水平，但環比、同比降幅均在20%左右。諸暨當地媒體將5月的表現形容為“告別‘紅五月’”。

　　盡管當前的諸暨市場已經走過了2022年初大打折扣的過渡性階段，恢復到較為正常的價格，但市場成交的低迷，仍促使在售項目給出折扣。

　　記者在諸暨當地走訪的過程中發現，目前諸暨在售的項目中，普遍可以給出2-4個點的折扣，若確定購買，還可再申請更多優惠。

　　“城北三兄弟”中金茂的項目在折扣之外，還拿出了送車位的優惠活動，而車位的價格約為15萬元。

　　祥生在城西的項目則有總價在215萬元的特價房出售，較原價低出約20萬元。即便優惠力度不小，各個案場的到訪情況并不理想，通常僅有2-3組客戶。祥生一些在建的項目仍可以看到在施工。

　　不只是開發商在努力完成去化，為了托底樓市，2022年以來，跟隨著全國樓市放松的政策大潮，諸暨也先后出臺了各項寬松措施，包括公積金最高貸款額度向上提高20萬元，首套房首付比例最低2成、有一套房貸記錄的則為3成等。

　　除此之外，諸暨再度祭出了拆遷這一大殺器。2020年時，諸暨啟動年度“三改”專項行動，通過拆遷引發了一波置換行情，有不少舊城改造的拆遷戶進入市場，對當年的市場形成了***作用。

　　有分析指出，不少當時實現了二手房***的業主就入手高端以滿足改善需求。多位當地司機都經歷了拆遷，家中多有兩套房。

　　今年以來，諸暨再度啟動了拆遷計劃。根據諸暨方面披露的數據，2022年“三改”專項行動計劃投入100多億元資金，涉及房屋征收3600戶，在6月底前完成。同時，浦陽江綜合治理工程征收工作也在今年下半年啟動，共計劃完成約847戶的房屋征收，計劃至9月底基本結束。有業內人士透露，被拆遷環繞的高創項目，在房票的作用下，月均流速可在20套左右。

　　整體來看，拆遷帶來的需求對市場成交的影響尚不明顯。諸葛找房提供的數據顯示，2022上半年諸暨新建商品住宅成交1763套，較去年同期下降78.19%。

　　有對諸暨當地樓市熟悉的業內人士向第一財經分析，當前諸暨的庫存量并不大，但成交表現不佳，在一定程度上存在著有效需求不足的情況，修復難度較大，“諸暨周邊城市的表現也不是特別好，紹興市場也很差，作為其下轄的縣級市，諸暨的市場信心、對房價上漲的預期更加不足，也就缺乏買房的動力。”

　　融杭步伐持續加快

　　盡管當前市場低迷，但不同于許多人口外流、無大城市依傍、缺產業基礎的縣城，地處長三角經濟區，自身擁有豐富產業的諸暨，潛力仍可期。

　　越國故地、西施故里是諸暨的歷史名片，在新中國的發展史上，諸暨人一如浙江許多其他區域的人一樣，勤勞肯干又精明大膽，早年間發展起了充滿活力的民營經濟，形成了以紡織服裝、珍珠、襪業、銅加工及新型材料業、機械設備制造、環保新能源產業等的六大工業主導產業，素有中國襪業之都、中國珍珠之都、中國香榧之都和中國五金之鄉的美譽。

　　據諸暨當地***官網信息顯示，大唐襪業產量占全國的65%、全世界的35%；山下湖珍珠產量占全國的80%、全世界的70%；店口五金管業產量占全國的70%。

　　優質的產業基礎推動著諸暨經濟的快速發展。2021年，諸暨全市實現地區生產總值1546.62億元，同比增長9.8%，比浙江平均增速高出1.3個百分點，比全國平均增速高出1.8個百分點。同年，諸暨的一般公共預算收入突破百億，同比增長超10%。

　　在過去三年間，諸暨在“百強縣”榜單上的排名亦穩步上升。根據賽迪顧問發布的《中國縣域經濟百強研究》，2020-2022年，諸暨市的排名從第18位升至第12位，在浙江省內僅次于慈溪、義烏，位列第三。

　　經濟快速發展的同時，居民的荷包也越發豐滿。2021年，諸暨市城鎮居民人均可支配收入達到77473元，甚至趕超同期廣州的水平；而在農村居民人均可支配收入指標下，諸暨以46535元位列各縣域之首。同時，據七普數據，諸暨市的常住人口達到121.8萬人，位列紹興第一。

　　豐厚的經濟家底之外，諸暨居于浙江中部的區位，使其東接紹興、北鄰杭州、南臨義烏，成為省內各大實力經濟體的交匯之處。早在“十三五”開局之年，諸暨便大力推進“深度融入杭州”，“十四五”期間，更是進一步提出了“融杭品質城，都市金南翼”的總目標。

　　作為融杭的關鍵一步，交通建設已為諸暨打下了堅實基礎，高鐵從城西諸暨站至杭州約20分鐘，至上海約1.5小時；同時，店口高架、G235諸暨段、紹諸高速浣東互通等也在加快建設，杭諸市域鐵路也列入了國家長三角軌道交通發展規劃……

　　城市基本面前景看好的同時，作為我國下一階段城鎮化的重要陣地，位列縣城新型城鎮化建設示范名單的諸暨，其城市建設仍有充分的發展空間。

　　據克而瑞研究中心發布的報告顯示，以城市建設統計年鑒披露的路網密度和人均綠地指標來看，諸暨市的表現相對一般，低于浙江省平均水平。

　　諸暨將在新一輪五年計劃中開展“人居環境優化提升行動”，計劃改造6個老舊小區，完成城區拆改100萬平方米以上，并啟動二環線快速化改造等。城市的持續更新和建設，在提升宜居性的同時，也將為住房市場帶來更多新的居住需求和發展空間。

　　而諸暨當地良好的經濟發展水平，亦成為支撐這項需求的根基。克而瑞指出，諸暨市的經濟總量達到1500億，居民收入接近8萬元，相對適中的房價水平，再加之較大的城建發展空間和120萬的常住人口基數，隨著國家級示范縣利好的持續釋放，未來有望迎來更多的城鎮住房需求。

　　近期，據多位諸暨當地業內人士透露，停擺近一年諸暨地市近期或將迎來一宗地塊的出讓，地塊位置在城東核心板塊，預計起拍價在1.1萬元/平方米。

　　據市場人士透露，建發、綠城、高創等房企曾對該宗地塊予以關注。“未來應該會是一個做優質產品的開發商拿地，”李建分析，“這樣的企業才能做出溢價的產品。”