8月5日，貝殼研究院公眾號(hào)發(fā)布了《2022住房空置率調(diào)查報(bào)告》持續(xù)引發(fā)熱議。其指出，28個(gè)大中城市平均空置率達(dá)12%等，高于10%則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

　　今日凌晨，貝殼研究院發(fā)文稱(chēng)，調(diào)研問(wèn)卷由一線從業(yè)人員填寫(xiě)，在實(shí)際執(zhí)行中，填寫(xiě)人的主觀判斷存在的偏差，調(diào)研樣本和程序不夠規(guī)范，覆蓋范圍不夠全面，部分調(diào)研問(wèn)卷數(shù)據(jù)采集有誤，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。此外，空置率口徑無(wú)法定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)研以“房屋是否存在連續(xù)三個(gè)月無(wú)人居住”為判斷指標(biāo)，不能充分反映真實(shí)情況。同時(shí)，貝殼強(qiáng)調(diào)，此報(bào)告應(yīng)為內(nèi)部研究材料，發(fā)至網(wǎng)上引發(fā)社會(huì)各界議論，對(duì)此深表歉意。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，目前，貝殼研究院在公眾號(hào)已經(jīng)刪除了《2022住房空置率調(diào)查報(bào)告》，而住房空置率此前有多家機(jī)構(gòu)研究。2018年，中金公司曾發(fā)布《中國(guó)住房空置率很高嗎？》報(bào)告，其中指出2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。其認(rèn)為，盡管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區(qū)間，其中城區(qū)狹義空置率甚至低于美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)水平。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)e公司記者表示，住房空置率沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，研究機(jī)構(gòu)類(lèi)似報(bào)告應(yīng)該謹(jǐn)慎推出。另一方面，住房空置率指標(biāo)又十分重要，可以為宏觀決策提供參考，有助于化解行業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　首次盤(pán)點(diǎn)今年以來(lái)住房空置率

　　8月5日，貝殼研究院發(fā)布的《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)28個(gè)城市的3萬(wàn)個(gè)小區(qū)，首次盤(pán)點(diǎn)了今年以來(lái)主要城市住房空置率水平。

　　貝殼研究院直言，對(duì)于空置住房的定義，國(guó)內(nèi)外并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。通常來(lái)說(shuō)，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過(guò)低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

　　調(diào)研結(jié)果顯示，我國(guó)28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。

　　分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

　　貝殼研究院還表示，本次調(diào)研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分，故較其他統(tǒng)計(jì)口徑會(huì)整體偏低。即便如此，內(nèi)地28個(gè)大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國(guó)、加拿大、法國(guó)、澳大利亞、英國(guó)。

　　談及空置率的原因，報(bào)告認(rèn)為，從宏觀層面分析，購(gòu)房門(mén)檻、老齡化程度、租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。在微觀層面，樓齡和物業(yè)類(lèi)型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。

　　對(duì)此，對(duì)于當(dāng)前的國(guó)內(nèi)城市住房空置率現(xiàn)狀，貝殼研究院認(rèn)為，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過(guò)高的住房空置率值得警惕，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。“從市場(chǎng)供需角度來(lái)看，空置住宅意味著潛在供給，高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。”

　　報(bào)告發(fā)布數(shù)日后刪除并道歉

　　住房空置率調(diào)查報(bào)告發(fā)布后，互聯(lián)網(wǎng)上爭(zhēng)議的聲音不斷，在此背景下，貝殼研究院對(duì)報(bào)告進(jìn)行刪除并致歉。

　　11日凌晨，貝殼研究院發(fā)文，對(duì)于報(bào)告中所涉及到的“空置率”調(diào)研數(shù)據(jù)問(wèn)題做出說(shuō)明。首先，調(diào)研問(wèn)卷由一線從業(yè)人員填寫(xiě)，在實(shí)際執(zhí)行中，填寫(xiě)人的主觀判斷存在的偏差，調(diào)研樣本和程序不夠規(guī)范，覆蓋范圍不夠全面，部分調(diào)研問(wèn)卷數(shù)據(jù)采集有誤，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。其次，空置率口徑無(wú)法定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)研以“房屋是否存在連續(xù)三個(gè)月無(wú)人居住”為判斷指標(biāo)，不能充分反映真實(shí)情況。下一步，將會(huì)同住建、水務(wù)、電力等能源部門(mén)交叉復(fù)核準(zhǔn)確性，做好數(shù)據(jù)復(fù)核工作。同時(shí)，貝殼強(qiáng)調(diào)，此報(bào)告應(yīng)為內(nèi)部研究材料，發(fā)至網(wǎng)上引發(fā)社會(huì)各界議論，對(duì)此深表歉意。

　　“類(lèi)似刪除和事件發(fā)酵或有關(guān)系，空置率的數(shù)據(jù)若是比較大，客觀上也會(huì)影響到購(gòu)房者的預(yù)期。從這個(gè)角度看，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)多少面臨壓力。當(dāng)然單純從報(bào)告本身來(lái)說(shuō)，有很多研究視角和結(jié)論也是值得關(guān)注的，也有助于我們更好理解房屋空置和化解空置風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員譚浩俊對(duì)e公司記者表示，住房空置率沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，統(tǒng)計(jì)方面工作較難，但是了解住房空置率指標(biāo)十分重要，可以為下一步的宏觀決策提供參考。“貝殼研究院刪除報(bào)告可能面臨壓力較大，比如數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性等方面。貝殼沒(méi)有把握好數(shù)據(jù)的情況下，發(fā)布文章是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹！?/p>

　　他舉例說(shuō)，比如貝殼該報(bào)告由于所抽取的樣本，主要集中于一、二線城市，而一、二線城市與三、四線城市相比，住房空置情況并不一樣。“如此一來(lái)，抽樣結(jié)果就不能代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，也沒(méi)有全面摸清空置房情況，對(duì)決策者的決策會(huì)產(chǎn)生不利影響。”