炒股就看金麒麟分析師研報，權威，***，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　章子姨

　　來源：壹地產

　　這周一，市場有傳言說金地管理層和險資大股東發生了“厲害的大矛盾”，爭執點是金地大量民企合作項目需要紓困。

　　這事，被信息渠道很多的投資人知道了。第二天金地債券玩起了神龍甩尾，18金地04跌21%，21基地01跌18%。

　　又過一天，幾支中債成交價下跌了三四成。

　　前后三天，金地債券一共遭遇了19筆砸盤交易。對于“謠言”，金地管理層和股東方一頭霧水：

　　我們好像從來沒有探討過這個問題吧？

　　昨天，金地在投資者會議上，差點把鞋墊都掏出來證明自己是清白的。他們委屈巴巴地說，測算了合作項目的風險敞口，只有5個億。

　　也是同行托襯，金地今年已經躍居為中國第八大地產商。5個億，還不至于讓一起過了八年日子的婆媳產生矛盾。

　　子姨寫過針對內房股完整的做空套路。買空者先大量賣空股票和債券，然后通過各種渠道放消息，股債大跌，再低價平倉，賺取巨額利潤。

　　據說，有時候還有被做空房企的員工，甚至管理人員參與其中。

　　在信心脆弱的氛圍里，一張截圖就能引起上市房企個股的***動，這個套路在過去一年屢屢得手。

　　空頭們上一次硬剛的是旭輝。三月中旬旭輝股價最低被砸到過兩塊錢，但到月底股價就回到了四塊。

　　輪到金地又準備怎么反擊呢？已經決定用10億回購債券的管理層，套用了一句名言：

　　讓我們拭目以待。

　　其實早在6月底，金地債券就有過一輪異動，那幾天集團還做了組織架構調整，子姨也懷疑金地有大事了。

　　研究了下發現，金地不僅是降級、合并了幾個城市公司，還把有的事業部升級為片區。很明顯是正常的組織架構調整了。

　　當時金地的朋友也說，他們看到債券下跌同樣驚呆了，組織架構調整就是北方市場不好，一些三四線城市不準備繼續拓展了。像一二線優秀、潛力城市還在大力度大拿地，上海就拿了五塊。這也是行業大趨勢。

　　子姨不相信，又問金地的朋友是不是趁機大裁員了。朋友說，盤隨著人均能效調整，有些房企總裁，來我們這也只能當城市總，所以也調整了一些人，讓大家更有危機意識，但加起來：

　　裁員不到一成。

　　裁員不到一成，你們還好意思說。

　　投資者會議的同一天，金地主動公布了經營和財務情況。投資人試圖找出點毛病來，子姨只看見公告里寫滿了凡爾賽：

　　融資渠道通暢；

　　銷售額累計降幅收窄。

　　除了國央企以外，絕大部分房企的融資渠道已經中斷近一年了。金地曬出了2600億的總銀行授信規模，剩余可用授信超過1700億元，今年上半年還新增了150億元授信。

　　這個數據，可以和中海、萬科比拼。

　　金地的通道不僅暢通，還滑潤。2019年融資成本是4.99，去年降到了4.56，現在又降到了4.54。

　　這么好的條件，上半年卻只花了81億拿地。原因就是年初測算的時候感覺形勢不對，進行了投資收縮?！皯Z”字上從下心，這也是他們一直以來遵從內心的結果：

　　量入為出、以銷定產。

　　四五月份努力的事，到七八月就有了答案。今年前七個月，金地銷售額同比下降36%，四月份這個數字是42%。明顯能看出，金地的累計銷售額下滑在逐月收窄。

　　國央企以外能做到這點的，只有龍湖和萬科。

　　同樣的市場環境下，金地上海南門項目推盤356套，去化356套；西安西灃公元項目推盤666套，去化611套；深圳一城就為金地貢獻了150億的銷售額。

　　子姨問金地的朋友，他們咋做到的。他和子姨吐槽，這家公司實在太穩健了，從拿地開始就把控得很細致，比一般公司更加講究拿地邏輯、項目經營邏輯、數據充實程度及真實性。另外，十分重視市場周期研判。

　　上半年，金地將一二線土儲占比從65%升到了70%，新獲地塊凈利潤率都在11%以上。

　　有些事大家都在說，但是很少有公司真正去做。就像中國最有名的那句搖滾歌詞：

　　誰出的題這么難，到處全都是正確答案。

　　金地的凌董在投資者會上說，對今年的業績很有信心。

　　很長一段時間，凌董因為保守，被投資者經常批評。投資者青睞的，是融創、世茂這種超常規發展的公司。

　　但在充滿不確定性的市場中，過去的經驗大都失效了。

　　七月份，一線城市新房成交同比下降一成多，三線城市同比下降超過六成。金地行業排名從第12位上升到第8，同時，一些宇宙房企的銷售下跌，還在逐月放大。

　　他們有了不同的未來。

　　周五收盤，金地股價重新回到兩位數，股民們又開始親切表白了：

　　我的金地，我又殺回來啦！