為什么說貸款創(chuàng)造存款?

例如貸款100萬買了一臺汽車，賣車的廠商會收到你的100萬然后存入銀行，而你借回來的100萬還是要還的，還了之后就平掉了，但賣車廠的100萬存款是因為這筆貸款而產(chǎn)生出來的。

國家為什么去庫存國家為什么要去庫存

一、去庫存的含義：狹義去庫存化僅指降低產(chǎn)品庫存水平，譬如企業(yè)降低原材料庫存，這一點可能較快實現(xiàn)。廣義去庫存化，即消化過剩產(chǎn)能的過程不會很快結(jié)束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產(chǎn)能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。

二、去庫存的原因：

1、產(chǎn)品供大于求；

2、產(chǎn)品價格過高，質(zhì)量低劣；

4、企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，急于將庫存出清換***金。

5、產(chǎn)能過大：

中國近年來多數(shù)工業(yè)品產(chǎn)能擴張了數(shù)倍，且2007年至2008年的在建產(chǎn)能仍規(guī)模巨大，將于未來逐漸釋放，這一產(chǎn)能過剩的嚴重性從宏觀層面的投資與消費失衡局面就可見一斑。

6、投資率高但是內(nèi)需不足：

中國投資率（資本形成占GDP的比重）近幾年不斷高企達到43%，不僅遠高于中國自身過去多年38%的平均水平，也遠高于其他國家的峰值水平；與此相反，中國消費率則不斷降低，從過去多年的平均水平59%降至目前的50%左右，更低于其他國家的正常水平（70%左右）。

三、怎么去庫存：

1、降低實體經(jīng)濟融資成本，企業(yè)恢復活力，去庫存壓力自然變小；

2、去行政化，這有利于發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用；

3、取消一些過時的限制性措施等。

四、具體來說——房地產(chǎn)的去庫存：

（一）去庫存含義

狹義去庫存化僅指降低產(chǎn)品庫存水平，比如現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)蓋了大量房子，沒有人買/住，去庫存就是想辦法把這些現(xiàn)有的房子賣出去，去掉這些大量的存量。廣義去庫存化，即消化過剩產(chǎn)能的過程不會很快結(jié)束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產(chǎn)能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。這是一個漫長的過程，需要通過時間與實踐，使得產(chǎn)能與消耗達到一個動態(tài)平衡。

（二）要怎么實現(xiàn)：

1、要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2、要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。

3、要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

4、要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的***化企業(yè)。

5、要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

如何理解2016年五大任務去產(chǎn)能，去庫存，去杠桿，降成本，補短板

去產(chǎn)能——積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過剩。依法為實施市場化破產(chǎn)程序創(chuàng)造條件，加快破產(chǎn)清算案件審理。提出和落實財稅支持、不良資產(chǎn)處置、失業(yè)人員再就業(yè)和生活保障以及專項獎補等政策，資本市場配合企業(yè)兼并重組。盡可能多兼并重組、少破產(chǎn)清算，做好職工安置工作。嚴格控制增量，防止新的產(chǎn)能過剩。

降成本——幫助企業(yè)降低成本。降***度***易成本，轉(zhuǎn)變***職能、簡政放權，進一步清理規(guī)范中介服務。降低企業(yè)稅費負擔，進一步正稅清費，清理各種不合理收費，營造公平的稅負環(huán)境，研究降***造業(yè)增值稅稅率。降低社會保險費，研究精簡歸并“五險一金”。降低企業(yè)財務成本，金融部門創(chuàng)造利率正常化的政策環(huán)境，為實體經(jīng)濟讓利。降低電力價格，推進電價市場化改革，完善煤電價格聯(lián)動機制。降低物流成本，推進流通體制改革。

去庫存——化解房地產(chǎn)庫存。落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。把公租房擴大到非戶籍人口。發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。取消過時的限制性措施。

補短板——擴大有效供給。打好脫貧攻堅戰(zhàn)，堅持精準扶貧、精準脫貧，提高扶貧質(zhì)量。降低企業(yè)債務負擔，創(chuàng)新金融支持方式，提高企業(yè)技術改造投資能力。培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，加快技術、產(chǎn)品、業(yè)態(tài)等創(chuàng)新。補齊軟硬基礎設施短板，提高投資有效性和精準性。加大投資于人的力度。繼續(xù)抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給，保障口糧安全，保障農(nóng)民收入穩(wěn)定增長，加強農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化基礎建設。

去杠桿——防范化解金融風險。對信用違約依法處置。做好地方***存量債務置換工作，完善全口徑***債務管理，改進地方***債券發(fā)行辦法。加強全方位監(jiān)管，規(guī)范各類融資行為，抓緊開展金融風險專項整治，堅決遏制非法集資蔓延勢頭，加強風險監(jiān)測預警，妥善處理風險案件。

更通俗地來說：

去產(chǎn)能：解決所謂的產(chǎn)能過剩。產(chǎn)能過剩可以認為是你生產(chǎn)了足夠多的東西沒有足夠多的人買，那樣就會資金鏈斷裂，你不得不進入破產(chǎn)程序，你手下的員工要失業(yè)。所以相應的措施是與破產(chǎn)保護程序，失業(yè)人員安置等有關。

降成本：比較好理解，降低企業(yè)經(jīng)營中的各種成本，也包括一些原有的行政上的執(zhí)照方面等的門檻，讓生意更容易做。能問出五大任務理解這樣問題的，成本是什么應該不需要解釋。

去庫存：主要是房地產(chǎn)庫存方面的問題。房地產(chǎn)庫存可以理解為由于房價依然在漲，所以房產(chǎn)的產(chǎn)權人比起賣更傾向于把房產(chǎn)捂在手中（成了庫存）等待以更高的價格賣出，這不利于房價控制，***需要遏制這種趨勢。

補短板：很容易從字面理解。短板是什么？當前的短板，最突出的是貧困問題，首要任務是脫貧，否則2020年全面小康社會無法建成。還有存在短板的是企業(yè)，在技術，產(chǎn)業(yè)結(jié)構等方面如何創(chuàng)新

去杠桿：個人認為在這里最難理解，指的是降低金融領域中的杠桿引發(fā)的風險。舉例：買房可以分期付款，只用付得起首付，剩下的抵押貸款就可以買。這樣就以首付這筆小錢在（鼓勵杠桿的）政策允許下撬動了整比購房交易，而整比購房交易付清是一筆大錢。如果沒有“杠桿”，那么大家手里購房全款不足就無法買房，大家傾向于存錢，而不是消費，經(jīng)濟失去活力；但是”杠桿”效應太強，大家被允許有一套的錢，可以分成五六套首付，人們?nèi)菀状罅客顿Y，但是不一定有能力還。經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫，容易引發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟危機。當前中國的杠桿效應是比較強的，所以需要稍微遏制，通過政策限制大家的過度投資。

過去幾年，為什么大部分房地產(chǎn)商都追求高周轉(zhuǎn)？

“買不起！”

“賣不掉！”

這一僵局，國內(nèi)不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是“世界十大未解之謎”之一。

自“九八房改”，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經(jīng)濟在入世后乘全球化浪潮快速增長，內(nèi)地百業(yè)興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之后，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想象。美聯(lián)儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個“低增長、高泡沫”的理性預期時代。

此后，西方世界經(jīng)濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市后程發(fā)力再創(chuàng)新高，美股更延續(xù)十年大牛。

貨幣盛世之下，百業(yè)興盛的局面被打破，行業(yè)分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產(chǎn)、私募基金及其相關產(chǎn)業(yè)喜迎暴利，互聯(lián)網(wǎng)及風投疾風吹勁草，但不少實體行業(yè)愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經(jīng)濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

但是，2015年，深圳房價“一夜間高位翻倍”。深圳房價年初均價在3萬以內(nèi)，接著迎來八連漲，同比漲幅達38%，部分地段超50%，漲幅全國第一。年末就超4萬，關內(nèi)直通6-8萬，剛需極限從300萬快速提高到500萬。

深圳這波“高位翻騰”，終結(jié)了大部分工薪族買房的機會。

不過，這只是個開始。

2016年開始，深圳大漲引發(fā)連鎖反應。從深圳傳遞到東莞、廣州、惠州、中山，接著石家莊、合肥、鄭州大漲，然后三四線城市普漲。

2015-2016，注定成為中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，也是眾多中國家庭及三代人命運的轉(zhuǎn)折年。

但是，這波樓市普漲，是在“去杠桿、去庫存、去產(chǎn)能”大背景下，為何越“去”越漲？

令人費解的是，中國房地產(chǎn)巨頭越“去杠桿”越兇猛，碧桂園拿下7000億，萬科6000億，恒大5000億，融創(chuàng)、保利4000億。

新城控股、中梁控股、泰禾集團、陽光城等地產(chǎn)“黑馬”，逆勢操作，瘋狂拿地，兇猛加杠桿，追求極致高周轉(zhuǎn)，成功躋身千億陣營。

這又是為何？

2019年7月16日，作為高周轉(zhuǎn)模式的代表、業(yè)內(nèi)素有“小碧桂園”之稱的中梁控股，在香港敲鑼上市。

這家千億級別的房企，是港交所9年內(nèi)迎來的規(guī)模最大的一家內(nèi)地地產(chǎn)公司。

中梁，出身于溫州的地產(chǎn)公司，堪稱業(yè)界“黑馬”。2016年，中梁的銷售規(guī)模不過190億元，到2018年飆升至1015億元。

三年銷售規(guī)模翻了5倍有余，令人瞠目結(jié)舌！

這三年，正是中國房價普漲的三年。

此輪普漲，逼近大部分家庭的購買極限，換來的是中國房企的暴利時代。

所謂“洞若觀火”，從房企的角度，透視樓市這三年的離奇漲勢。

土地和貨幣的控制者，是樓市的最大供給者，根本性地決定了樓市的走勢。

房企，是樓市供給的執(zhí)行者。房企的供給動力、規(guī)模及結(jié)構，決定了房價的漲跌。

2016年，中國全面啟動“供給側(cè)改革”，全國房地產(chǎn)進入去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿的關鍵階段，樓市調(diào)控升級，市場走勢撲朔迷離。

這一政策轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)的供給與需求，出現(xiàn)關鍵轉(zhuǎn)變。

先來看供給端。

去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿，對房地產(chǎn)供給來說，至少意味著兩大變化：

一是供給端產(chǎn)能過剩，需要快速出清。

二是房地產(chǎn)企業(yè)“喜提”貨幣的年代結(jié)束，資本面緊縮，融資成本大增。

此時，房地產(chǎn)企業(yè)，會怎么做？

2015-2016年，是中國房企的戰(zhàn)略年。房地產(chǎn)企業(yè)面臨一次拉開級別的戰(zhàn)略選擇。他們的豪賭，影響著中國眾多家庭的命運。

通常，庫存高企，貨幣緊縮，融資成本增加，房企都會去庫存、壓縮產(chǎn)能，快速“回血”。

確實，近些年，不少小地產(chǎn)商融資成本大增，部分陷入流動性危機。

2016年，資管業(yè)務監(jiān)管政策密集出臺，過去三年的資管大潮快速退潮。資管新規(guī)落地后，小型地產(chǎn)商通過資管、私募融資的渠道大幅度縮窄，融資成本攀升。

但是，中型地產(chǎn)商和部分地產(chǎn)巨頭，卻采取了相反的策略。中型地產(chǎn)商，如中梁、泰禾、陽光城等，逆勢加杠桿，玩轉(zhuǎn)高周轉(zhuǎn)，虎口奪食，狼吞虎咽，試圖快速躋身全國性大型地產(chǎn)梯隊。

為什么這些中型地產(chǎn)商選擇逆勢而行？

我們看看，當時的房地產(chǎn)公司到底發(fā)生了什么，業(yè)內(nèi)高層是如何判斷的。

以典型的中梁控股為例。

2015年，是中梁控股的“戰(zhàn)略年”。

當年，中梁的簽約銷售額不過86億。這個規(guī)模，只相當于當時深圳一個大型房地產(chǎn)項目的銷售額。

這一年，中梁制定五年戰(zhàn)略規(guī)劃，當時面臨方向選擇的問題。中梁創(chuàng)始人楊劍做了一個非常重要的判斷：未來中國房地產(chǎn)將面臨洗牌，馬太效應會不斷放大，集中度將加速提升，“強者恒強”的格局日益明顯。

“跑步進入行業(yè)前30，否則死掉”，這是當時很多中型地產(chǎn)商的共識。

隨著去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存加速，資管監(jiān)管加強，融資成本越來越高，資金越來越緊張，中型地產(chǎn)商焦慮感倍增，甚至面臨“生與死”的兩難選擇：

要不逐漸收縮，控制成本和現(xiàn)金流，甘愿做地方小企業(yè)；

要不快速躋身前30強，依靠規(guī)模與銀行形成利益共同體。

這是一種“大而不倒”的底層商業(yè)邏輯。

房地產(chǎn)，本質(zhì)是金融項目。

大多數(shù)地產(chǎn)商，都深諳“欠小錢是孫子，欠大錢是大爺”的資本之道。

求生欲***中型地產(chǎn)商“野蠻生長”，但如何才能躋身前30強？如何才能邁過千億大關？

房地產(chǎn)，是一個地方性極強的行業(yè)。大多數(shù)地產(chǎn)公司只能“偏安一隅”，憑借當?shù)卣藤Y源，固守本土，輻射片區(qū)。

深圳本土房企鴻榮源、星河、卓越、佳兆業(yè)、綠景、中洲、寶能、龍光、茂業(yè)、宏發(fā)“近水樓臺先得月”，強如之前的萬達地產(chǎn)進入深圳也屢屢碰壁。

像深圳京基、卓越、佳兆業(yè)等掉進“米缸”里的地產(chǎn)商，倒沒有如此強烈的危機感。出生在中小城市的地產(chǎn)商，則亟需攻城略地，拿下一座座堡壘。

但是，一線城市，攻不進去。

于是，中小城市，尤其是三四線城市，成了中型地產(chǎn)商擴張的目標。

中梁等中型地產(chǎn)商，大多模仿“碧桂園模式”，極度推崇高周轉(zhuǎn)，向全國三四線城市擴張。

高周轉(zhuǎn)模式，開始是萬科提出來的，即萬科5986高周轉(zhuǎn)模式：拿地5個月即動工，9個月銷售，第一個月售出八成，六成產(chǎn)品必須是住宅。

后來，因擔心施工安全及房屋質(zhì)量，萬科放棄了高周轉(zhuǎn)模式。但是，碧桂園繼承了這一模式，并將其發(fā)揮到了極致。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)被業(yè)內(nèi)稱為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)。

為什么萬科擔心風險逐漸剎車時，碧桂園、恒大地產(chǎn)壟斷，還要冒險搏命擴張，將高周轉(zhuǎn)玩到極致？

其實，碧桂園、恒大，與地方性中型房企，本質(zhì)上一樣，都屬于“窮人家的孩子”，采用的都是劍走偏鋒的野蠻擴張模式。

碧桂園、恒大雖然成長于廣州，當年號稱“華南五虎”，但卻不是“樹大根深”。

另外“三虎”富力、雅居樂、合生創(chuàng)展才是華南房企的經(jīng)典代表，其中富力更是“地產(chǎn)貴族”。王健林遭遇“滑鐵盧”時，請富力出手，才險度難關。

地產(chǎn)界的“窮人家的孩子”與“富人家的孩子”，發(fā)展模式完全不同。

由于中國商品房最早起源于深圳、廣州，本土地產(chǎn)商坐擁天時地利人和，把控政商關系，可以拿到核心地段，屬于“富人家的孩子”，養(yǎng)尊處優(yōu)，不必外面折騰。

合生創(chuàng)展早期開發(fā)的廣州華景新城、廣州駿景花園、廣州暨南花園，以及粵泰股份的荔港南灣，都是明星樓盤。

再如深圳十大地產(chǎn)，都是潮汕幫的天下，其中萬科屬于“根正苗紅”，后被潮汕幫“敲門”。

其中，深圳“黃氏家族”早早在布吉大芬村片區(qū)買下大片土地，早期開發(fā)了“茂業(yè)城”及“茂業(yè)字樣”的樓盤。1994年黃世再就在福田CBD規(guī)劃區(qū)買下一片，建起了大中華。黃氏的茂業(yè)百貨，也地處東門繁華商圈。

卓越世紀被譽為CBD之王，坐擁此地，奈何奔波。京基集團，在深圳拆遷城中村就夠賺大發(fā)，隨便一兩個項目，比一般房企的全年全國銷售規(guī)模還多。

萬科更是根正苗紅，王總早已不搞“GDP崇拜”，找不到新方向，“野蠻人”又來敲門，家務事繁多，無心冒險擴張，龍頭拱手相讓也無妨。

這些“富人家的孩子”可以“穩(wěn)坐釣魚臺”，管控項目少，金額大，風險小。

但是，碧桂園和恒大則不同。碧桂園，屬于城市“郊區(qū)的孩子”。

碧桂園老家在順德，第一個樓盤是順德碧桂園，在碧江兩邊的農(nóng)地上建立起來的。

這個樓盤，地處于廣州番禺與順德交界處。小區(qū)被碧江分割為兩半，一邊屬于順德的房產(chǎn)證，一邊則是廣州的房產(chǎn)證。時至今日，順德碧桂園，都是極為偏僻之地。

碧桂園，還開發(fā)新塘碧桂園、華南碧桂園，一個在增城，一個在番禺，都屬于廣州的“邊疆”。

恒大同理，在廣東地產(chǎn)商眼里，許家印屬于“外地人”。

所以，碧桂園、恒大，野心膨脹，躍躍欲試，大肆向三四線城市擴張，試圖把萬科拉下馬，坐到頭把交椅。

這樣，碧桂園，就成了很多中型地產(chǎn)商、小型地產(chǎn)商，追逐的標桿。

“走出去”戰(zhàn)略，與本土戰(zhàn)略完全不同。本土戰(zhàn)略追求質(zhì)量、單價，但“走出去”戰(zhàn)略強調(diào)四處開花、規(guī)模取勝、速戰(zhàn)速決、借力打力，采用“大、快、合”的高周轉(zhuǎn)模式。

這種模式，必須滿足幾個條件：

一是避重就輕，攻擊三四線城市的非核心地段；

二是輕資產(chǎn)運作，降低財務杠桿，加大合作杠桿，采取跟投模式、合股模式；

三是與當?shù)厝撕献鳎焖倌玫兀焖偃谫Y，快速開發(fā)，快速預售，快速回籠資金。

于是，碧桂園、恒大以及中梁等中型地產(chǎn)商，大筆押注三四線城市，在神州大地上攻城拔寨、開疆拓土。

從2016年開始，中梁短短三年拿下403塊土地。招股書顯示，2016-2018年，中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位于三四線城市。

拿下地后，中梁奉行“456”高周轉(zhuǎn)，即4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月再投資。“快進快出、小步快跑、低開高走”，中梁，也被業(yè)內(nèi)稱為“三四線城市收割機”。

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”報告，2017年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的低值。

這時，規(guī)模就是戰(zhàn)略，高周轉(zhuǎn)就是手段。

高周轉(zhuǎn)，本質(zhì)上是資金周轉(zhuǎn)率高，利用最少的時間，最低的資金成本，把規(guī)模做到最大。

所以，高周轉(zhuǎn)，就是規(guī)模，規(guī)模是一種生存戰(zhàn)略。

在買方市場中，高周轉(zhuǎn)帶來的大規(guī)模供給，并未打擊房價，相反房地產(chǎn)市場規(guī)模更加膨脹，三四線城市樓盤遍地開花，各地房價普漲。

規(guī)模之大，利潤之高，甚至大大超出了地產(chǎn)商的想象。

中梁在2015年制定戰(zhàn)略時，預計2025年實現(xiàn)千億規(guī)模，挺進地產(chǎn)前30強。然后，這個目標，卻在短短三年后的2018年提前實現(xiàn)，甚至躍升為地產(chǎn)前20強。一個區(qū)域董事長一年千萬級別的獎金，連他們自己都覺得不可思議。

然而，這一切，都是以中國三四線城市房價普漲、家庭收入透支為代價的。

為什么在“去庫存、去產(chǎn)能”的背景下，地產(chǎn)商還大搞高周轉(zhuǎn)，供應大規(guī)模房源，這不是與政策背道而馳嗎？這不是違背市場規(guī)律嗎？

以上說的是供給端，這個問題我們要從需求端來解答。

2016年，中國房地產(chǎn)推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產(chǎn)能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業(yè)銀行及金融市場端收緊地產(chǎn)商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當?shù)胤慨a(chǎn)庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數(shù)量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產(chǎn)庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方***及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結(jié)構發(fā)生了變化。

房地產(chǎn)企業(yè)都看到了這一次“歷史性的機遇”。對于“窮人家的孩子”來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創(chuàng)造的三四線城市購房需求，與中型地產(chǎn)商擴張的方向高度一致。

現(xiàn)在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產(chǎn)公司躍升為大地產(chǎn)公司的最后機會。一批中型地產(chǎn)商依靠高周轉(zhuǎn)操作方式，吃下了最后一塊大肥肉。

文|智本社

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