不知道，大家聽沒聽過“小產(chǎn)權(quán)房”？這是最近出現(xiàn)的一種新型房屋，指沒有任何國家發(fā)放相關(guān)證件的土地使用證與預(yù)售許可證，購房合同也沒有備案的房屋，但是鄉(xiāng)***或村委會會發(fā)放“小產(chǎn)權(quán)證”。但“小產(chǎn)權(quán)證”并不是合法有效的產(chǎn)權(quán)證。所以這種類型的房屋一旦遇到征收拆遷時，能否與一般住宅一樣的獲得補償呢？

今天，我來分析一下“小產(chǎn)權(quán)房”。

首先，大家最關(guān)注的一點，如果小產(chǎn)權(quán)房遇到征收拆遷，能否爭取到合理的補償，這個重點在于小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是否有效且合法。

如何鑒定小產(chǎn)權(quán)房的購買合同呢？

第一點：《土地管理法》第六十三條對小產(chǎn)權(quán)房做出了規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人***或出售，產(chǎn)生一次購買后，就不能合法***過戶。

第二點：《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定有說過，小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同的效力一般以認定無效為原則，以認定有效為例外。而第三條規(guī)定則表示，涉及到農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一點要尊重歷史，考慮到現(xiàn)實情況；第二點是要注重判決的法律效果和社會效果；第三點則要權(quán)衡買賣雙方的利益關(guān)系，做出判斷。

在什么情況下，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的？

第一種情況：買賣雙方是同一集體經(jīng)濟組織的成員，房地產(chǎn)管理部門審批同意的，合同則有效；

第二種情況：房屋出售給非集體經(jīng)濟組織內(nèi)的人員，如果能夠有相關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，合同有效。

那么，什么類型的小產(chǎn)權(quán)房的購買是無效合同呢？

第一種類型：房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，相關(guān)組織和部門未批準(zhǔn)，合同無效。

2）如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，就要具體情況具體分析，再判斷是否有效。

如果小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同是無效的，會怎么樣？

一種結(jié)果：買方要把房屋恢復(fù)原狀返還賣方，賣方也要將收款返還給買方。

第二種結(jié)果：如果買方在居住過程中進行了裝修翻建等情況，那么買方對于添附部分享有所有權(quán)。這種情況下，買方將原物及添附一并返還及給付賣方，由賣方核算價值補償買方。

第三種結(jié)果：按照過錯賠償損失。因為小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)售這件事，如果賣方知道這件事的話，還出售***房子，就要承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

第四種結(jié)果：征收拆遷的補償很少。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生征收拆遷，買房人不屬于合法產(chǎn)權(quán)人，無法得到拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)房的購買人可以從真正的產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補償利益中分得部分，但到底要怎么算，還是要看法律情況。

以上，是購買或居住小產(chǎn)權(quán)房的人需要注意的事情，希望大家清醒認識到這種房型的利與弊，避免吃虧上當(dāng)，得不償失。

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