溫州的商業綜合體，人氣如何？有人說，人氣太好了，停車排隊、吃飯排隊、上廁所也要排隊。也有人說，人氣很差，營業員比顧客都多得多。

當然，不同的商業綜合體，或是同一商業綜合體的不同時段，人氣都是不一樣的，以至于不同人看到的場景都是不一樣的。

溫州的商業綜合體并不多，但比前些年多了一些，在建的還有好幾座，今年市區就有2座即將開業。

那么，當前這些已開業的商業綜合體，到底哪幾家人氣更旺？為什么是這幾家能脫穎而出？針對這些問題，樓市溫州團隊利用周末時間，分頭行動，前往每一家商業綜合體踩點，觀察人氣及其他現象。

時間：2021年4月10日中午11-13時

地點：吾悅廣場、萬象城、萬達廣場、銀泰百貨世貿店、銀泰百貨甌海店、5050購物中心、美美時尚廣場、置誠廣場、立體城購物中心

說明：周六中午，是特地挑一個人氣適中的時間點，高于工作日，但低于周五晚上、周六晚上及周日白天。這個周六并非節假日，且是節假日后的第一個周六，人氣有所回落。因此，本次拍攝的人氣，并非最佳人氣節點。不過當天是晴天，不冷不熱，市民有不錯的出行意愿。

商業綜合體的選擇標準，在溫州市區及事實同城化的甌北、三江范圍內，以《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）（2017年修訂）》中所認定的商業綜合體為觀察對象。

來源：市資規局

這是溫州當前最新開業的商業綜合體，位于龍灣蒲州的吾悅廣場，地處城市“近東”，對鹿城東片、甌海黃嶼片、龍灣狀元片都有一定的輻射。

雖然吾悅廣場以東正在開發中，但以西已是非常成熟的社區，周邊還有新世紀商務區等寫字樓，本身周邊人氣較旺。相比較萬達廣場、萬象城，吾悅廣場占據了很大優勢。

總體來講，吾悅廣場客流量不算好但也不差，中庭、走廊都有一定人流，但也不會很多，保持恰好的舒適度。

不過當天中午，南北兩個入口人流量都不大，停車場持續有車輛駛入，不少人依舊選擇私家車前往。

11：15顯示地下停車場有1781個停車位空余，13：45顯示為1418個，說明這段時間增加了363輛車進入商場，若按1輛車2.5個人算，這段時間坐車前來的增加了近千人。

餐飲方面總體人氣不錯，多數有超過一半的上座率，其中鱸魚、海底撈、空運文昌雞3家店需排隊，但排隊時間可控，相比較之下鱸魚排隊時間最長。

網紅飲品店，星巴克、奈雪の茶、喜茶，都沒有出現排隊現象。其中，喜茶、奈の茶店內僅有一兩個人就坐，星巴克臻選店相對較好，中午過后大約三分之二位置有人就坐。

零售方面，成人服飾較為冷清，少有客人進店，優衣庫都長時間店內沒人。相比較之下，兒童區人氣旺盛一些，不少家長帶著孩子前來消費、游玩。

娛樂方面人氣普遍不高。電影院售票廳只有2個顧客，游戲廳大約五分之一機器前有人，真冰場人也不多。

地下1層的永輝超市，人流量還不錯。

吾悅廣場的成功，與其填補了市區“近東”商業空白有很大的關系，但今年位于中央綠軸的印象城MEGA也要開業，與吾悅廣場直線僅約2公里。

這不近不遠的距離，既有重疊輻射圈，又無法共享客流，處于有競爭無合作狀態，預計吾悅廣場以西成熟區域的部分客流將被印象城MEGA分走，甚至更多。

這是溫州市區第二家建成的商業綜合體，也是當前公認溫州乃至浙南地區口碑最好的商業綜合體。

萬象城位于甌海南湖，同樣非成熟新區，但長期以來周邊交通狀況較差，溫瑞大道高架橋的建設加劇了該區域的擁堵狀況，導致不少人前來萬象城的意愿降低。去年年底溫州吾悅廣場的開業，對萬象城也有分流。

不過鑒于整體水平領先，再加上扼守高速口，萬象城對郊縣及周邊城市有一定輻射，人氣仍然較高。從本次探訪情況來看，或許是人氣最高的一座商業綜合體。

從入口、停車場來看，南入口人氣、車流均高于北入口，大量南向車流匯入萬象城，但由于溫瑞大道正在建設高架橋，交通較為混亂。由此可見，鹿城、龍灣方向客流較此前已有所減少，但依舊不影響萬象城的人氣。

最能反映萬象城人氣的是餐廳，外婆家、綠茶、太二酸菜魚、鱸魚、和府撈面等餐廳出現排長隊現象，哥老官、小菜園等餐廳也有排隊。多數中餐、面食餐廳都有較高的上座率，火鍋反而在中午時間段客流量一般。

在網紅飲品方面，星巴克室外店坐滿，奈雪の茶坐了不少人，喜茶也坐了一些人，但都沒人排隊，LADYM客流一般，伏見桃山客流尚可。

在零售品牌方面，阿迪達斯、耐克人流量均不多，喬丹、新百倫、FILA、匡威、斯凱奇等幾乎沒人，李寧有一定客流量。優衣庫客流量很大，UR客流量還可以，MUJI客流量尚可，其他服裝品牌多數人流量不大。中高端化妝品客流量不大，國產化妝品完美日記客流量較大。

至于其他品類，宜家、佳嘰の旅、KKV、西西弗書店、海馬體、泡泡瑪特等人流量較大，電影院、游戲廳客流量一般。

總體來看，萬象城的客群以學生、情侶、年輕人、親子群體為主，在溫州尚有一定影響力。今后，若濱江商務區、中央綠軸的中高端商業綜合體建成，或將持續分流客群，但若南湖新區持續開發、成熟度提升，以及三垟濕地、軌道交通S3線全面建成，還會有一輪提升的契機。

地處龍灣中心區，是溫州第一家建成營業的商業綜合體。當年，不少鹿城、甌海、瑞安人愿意驅車十幾甚至二十多公里前來消費，造成甌海大道高架橋堵車。

自溫州萬象城開業后，萬達廣場客群基本上以茅竹嶺以東的龍灣人為主。不過據一位龍灣當地人講，萬達廣場已逛膩了，這種室內的商場不能抽煙，還沒大排檔吃得爽。

那么，現在萬達廣場還有多少人氣？經小編現場探訪后發現，總體還可以，但跟當年的輝煌時期相比有巨大的落差。

龍灣中心區并非成熟新區，因此步行前往萬達廣場的市民并不多，東西兩個入口沒多少人，顧客以開車前來為主。

萬達廣場地下停車場有一定規模，出入口持續有車輛駛入、駛出，但并沒有出現排隊現象。

東西兩座中庭均擺放了游樂、銷售業態，沒有舉行大型活動或展示，客流量并不大。

令人意外的是，萬達廣場室外步行街——萬達金街，一度非常冷清，如今竟有了一定的人氣。作為散售商鋪且無地下停車場出入口的萬達金街，在招商、品牌檔次、業態布局等方面與無法比擬室內步行街，卻最終成功逆襲，不容易。

由于龍灣以制造業為主，萬達廣場的客群有不少外來人口，且以藍領為主，導致萬達廣場的品牌檔次較剛開業時降低了不少，其標志性事件是ZARA及其多個副牌的集體撤出。

當天中午，萬達廣場的零售品牌人氣普遍客流不大。耐克、阿迪達斯、優衣庫等零售主力店品牌均僅零星客流，H&M當時全店僅有一名非裔顧客。李寧、安踏等國產品牌客流量同樣不多。

餐飲品牌多數有一半左右的上座率，但沒有一家店出現排隊現象，包括在其他地方經常需排隊的小團圓、賢合莊。相比較之下，麥當勞、肯德基、必勝客等快餐廳人氣最旺，也是萬達廣場少有從開業至今未更換的餐飲品牌。

3樓原先KTV的位置，如今掛上了海底撈的圍擋，看來海底撈成了各大商場吸引人氣的利器。KTV原有的獨立電梯，便于海底撈通宵營業。

東西入口處的兩家星巴克，人氣普遍一般，東側稍好一點。此外，萬達廣場沒有其他網紅飲品店。

作為溫州首家IMAX、曾多次擠進全國票房前十名的萬達影城，如今也沒什么人，可能和近期沒有熱門大片有關。游戲廳內客流量也不大。

地下1層的永輝超市，客流量一般，與其他永輝超市沒法比，或是被一路之隔的大潤發分流。

當前，茅竹嶺以東的龍灣僅有萬達廣場一座商業綜合體。今年，位于萬達廣場東南方向直線約8公里的溫州空港寶龍廣場也將建成營業。雖然它規模不大，周邊環境一般，距離萬達廣場也有一定距離，但仍可能截留龍灣濱海片客流。

位于溫州目前的市中心大南門，這里本來僅有銀泰百貨，后來待世貿中心主樓建成后，底下打造世貿時尚中心，但未有起色，最終成為銀泰百貨世貿店B館，從而讓這家從百貨起家的商場有了商業綜合體的形態。

大南門作為老城區代表性商圈，本身就有龐大的人口基數，自然人流量不少，而停車場出入口的車流量明顯比不上其他商圈。

銀泰百貨A館人流量最多的要屬1樓的化妝品柜臺以及頂樓的餐飲層。受疫情影響，代購出不去，銀泰抓住了商業機遇，“美妝節”活動層出不窮，有些一線彩妝品牌活動優惠后的價格不輸于國外免稅店。

餐飲層的王者花落外婆家，在個別餐廳較為冷清的情況下，外婆家門口熙熙攘攘的人流開始排隊等位叫號。

至于其他樓層，本該成為血拼主力軍的女裝品牌，客流量卻不理想，或許受到近年來網購飛速發展的沖擊。耐克、阿迪達斯仍有一些客流。

世貿中心主樓底下的銀泰百貨B館整體人不多，但是ZARA人不少，肯德基、星巴克同樣人流量不少，周杰倫的奶茶店MACHI可能是銀泰百貨B館人最多的店，畢竟是溫州唯一一家。

不過，世貿中心本身較老的設計格局，再加上招商不力，導致地下1層、高樓層、室外商街仍有大量空置，尚未真正發揮市中心商業綜合體的作用。

原名大西洋購物中心、大西洋銀泰城。甌海中心區是溫州較為成功、成熟的新區，然而銀泰百貨甌海店不僅不在成熟區域內，還被甌海大道高架橋、溫麗高速公路包圍。

相比較其他商業綜合體，銀泰百貨甌海店的裝修偏弱，影響了視覺效果，降低了客戶粘性。

總體來講，銀泰百貨甌海店客流量一般，呈現出西熱東冷現象。其中，西側的永輝超市人流量較大，并帶動了周邊的肯德基等店，東側整體來講冷清很多。

從樓層來看，客流集中在1樓主力店、3樓餐飲區域，2樓客流非常少。其中，1樓的耐克、阿迪達斯、李寧、安踏等品牌有些零星客流，2樓迪卡儂有零星客流，總體上零售品牌人流量都不大。

在餐廳方面，僅有小團圓排隊，三百秒高壓魚頭新店促銷生意還不錯，鮮閣坊有些人氣，其他大部分餐廳上座率不到一半，就連海底撈也不用排隊。當餐飲人氣一般，可見銀泰百貨甌海店的吸引力并不強。

其實，銀泰百貨甌海店不僅主打奧特萊斯錯位經營，也引進了銀泰西選等跨境電商品牌，盡可能避免同質化。然而，當整座商業綜合體的吸引力有限，好的業態“酒香也怕巷子深”。

接下來，甌海新城商務區底下正在改造中庚·漫游天地商業街區，與銀泰百貨甌海店隔了一個住宅小區，屆時到底是共享客流，還是被分流，還有待觀察。

另外，銀泰百貨甌海店向東約3公里的歡樂天地購物中心，雖然規模不大，但今后同樣有分流區域客流的可能。

當年，大家吐槽溫州商業綜合體都位于城市周邊的開發中新區，位于鹿城區城西的5050購物中心的開業，不少人感嘆溫州終于有一家位于成熟區域的商業綜合體。

然而這兩年，5050購物中心周邊的鹿城工業區、黃龍商貿城及多個城中村相繼啟動拆遷，讓這個成熟區域變成一片大工地，5050購物中心成了孤零零的存在。

整體來講，5050購物中心在上周六中午較為冷清，中午11-12時，地下停車場空車位始終很多。商場南北兩側的入口均冷清，只有個別人員進出。

1樓大堂只有廣告位有人，其他場地幾乎無人，包括電梯也幾乎無人，有些電梯甚至停著等人。外場及內場客戶稀少，也直接反映在各個門店中，包括2樓、3樓只看到零星人，比如碰碰車等游玩場地無人，籃球場也只有4、5個孩子在學籃球。6樓電影院入口觀察了近20分鐘無人進出。

地下1層的超市人不多，收銀臺只開了一個，有小排隊，超市內場人也空闊無比，跟偌大的超市場地相比，顯得較為冷清。

5樓餐飲店也少有人，即便是中午飯點，味千拉面、賢合莊、小團圓等知名品牌也只有零星幾桌，部分餐飲店關門謝客。曾經人氣爆棚的海底撈，中午飯點也有約一半空位，服務員甚至出去招攬客戶，格外熱情。

當年5050購物中心引進溫州第一家海底撈，直接打響了這座商業綜合體的知名度，一度人氣很高。然而如今，溫州市區已有6家海底撈，第7家也在路上了，樂清、瑞安、平陽、蒼南也都開了海底撈，今后可能跟星巴克一樣遍布。

那么，當海底撈不再是唯一，缺乏其他亮點品牌的5050購物中心，人氣也開始有大幅的落差。

當前，鹿城區正重點打造城西生態新城，這里的大拆遷、大工地就是見證。也就是說，再熬個三五年，5050購物中心有望迎來轉機。

不過根據規劃，西北方向直線約1公里處，也設置了一座商業綜合體，傳聞已與某國內知名開發商洽談。若該項目落地，同樣不近不遠的距離，今后會產生怎樣的競爭？

與上述商業綜合體相比，這3家規模相對不大，知名品牌不多，影響力相對有限，人氣普遍一般或較差。

其中，位于鹿城城西的美美時尚廣場，1樓入口處，星巴克約六七個顧客，必勝客、麥當勞顧客更多一些，但1樓中庭沒多少人經過，不少人直奔樓上。

2-3樓主要是兒童培訓、游樂等業態，稍有一些客流，主要是接送孩子的家長。4樓餐飲區域客流一般。5樓的電影院已關閉。

位于永嘉甌北置誠廣場，置誠廣場總體人氣一般，客流主要集中在餐廳區域，中午12點后人氣開始增加，但各大餐廳上座率不高。除了餐廳之外，其他零售業態僅有零星客流量。

位于永嘉三江商務區的立體城購物中心，總體非常冷清，商鋪空置率較高，溫州首家真冰場也處于廢棄狀態。商場5樓如今打造成淘寶直播基地，但商家入駐情況依舊不理想。中午12點過后，少量客流前往餐廳吃飯，僅少數餐廳有零星客流，上座率不高。

這3家商業綜合體當前僅輻射周邊區域，少有特地遠道而來的消費者，因此人氣高峰不一定出現在周末白天。不過，置誠廣場周邊的拆遷、三江商務區周邊的工地，或許也會造成一定影響，尚需一段時間培育。

綜合上述情況來看，萬象城的人氣依舊是遙遙領先的存在，吾悅廣場、銀泰百貨世貿店人氣也不錯，萬達廣場尚可，其他商業綜合體相對較冷清。在溫州商業綜合體總量并不多的情況下，已呈現出明顯的兩極分化現象。

為什么這些商業綜合體，會呈現出如此之大的差異？樓市溫州團隊經過討論、分析后，得出以下幾點原因：

1.招商、運營實力，是一座商業綜合體成敗的關鍵。由知名投資商、運營商開發的商業綜合體，人氣明顯更好，全國性的招商資源與運營經驗，是其他小規模運營團隊無法比擬的。他們甚至能突破地段的限制，在非成熟區域打造一座成功的商業綜合體。

2.商業綜合體周邊的選址很重要。選在成熟地段，在招商、運營能事半功倍。在非成熟地段，或是周邊遇上拆遷、改造，若無強大的運營實力，很可能就此沉淪。

3.商業綜合體的主力客群是吸引更多白領階層、中產階級并非一個區域人口眾多、經濟實力雄厚，就能支撐起一座商業綜合體，而是要更靠近白領階層、中產階級。溫州核心城區商業綜合體稀缺、周邊區域較多，一定程度上違反了這個規律，更是造成了商業綜合體工作日人流缺失、街頭車流大人流小的狀況。

4.硬件設施的優化設計與視覺效果，有助于后續運營。其中，一些開發商與運營商不同的商業綜合體，本身設計不合理的硬件設施，對其招商、運營帶來很大阻力。同時，一些硬件設施裝飾、維護不力的商業綜合體，少有回頭客，甚至周邊客群也在流失。

總體來講，以溫州人的消費水平、視野格局、審美標準，中高端的商業綜合體更受溫州人歡迎。相比較之下，高端的奢侈品購物中心，需要全省乃至更大片區的腹地支撐，溫州還需努力。低端的商業設施，不足以形成商業綜合體。當前，溫州多數中低端的商業綜合體，已呈現出明顯的疲態，中高端的商業綜合體依舊匱乏。

一邊，溫州不少商業綜合體人氣不足。另一邊，不少溫州人始終吐槽溫州沒地方逛。這也印證了一點：溫州不是商業綜合體太多，而是好的商業綜合體太少，而且布局太分散。

也就是說，當前溫州的商業綜合體，存在一定的資源錯配現象，符合溫州人消費需求的并不多，部分商業綜合體的選址、硬件設施、團隊實力有待商榷，溫州人的消費潛力并未得到充分發揮。

因此，樓市溫州團隊對今后溫州商業綜合體提出以下建議：

1.當城市東南西北均有多座商業綜合體建成、在建，應原則上暫停這些地方全新大型商業綜合體的建設，改為布局社區商業?，F有商業綜合體周邊可預留商業用地、從長計議，避免出現不近不遠的商業布局，導致商業綜合體之間無法共享客流、僅有競爭關系。

2.集全市之力于濱江商務區、中央綠軸區域，面對面打造多座商業綜合體，以集群形式打造商圈，以人氣、共享客流，形成具有引領性的現代化商圈，提升溫州消費層次，對周邊城市產生影響力。

3.充分結合城市軌道交通規劃，將軌道交通站點與商業綜合體、現代化商圈相結合，例如S1線惠民路站、M2線與M3線（規劃）交匯處的CBD綠廊。城市快速路規劃，應避免高架橋經過商業綜合體，否則會割裂城區、破壞商業氛圍。

4.周邊新區的商業綜合體建設時序，應與新區整體進展同步，而非趕在大規模拆遷之際、新區整體建成之前營業，造成資源浪費。

5.商業綜合體項目招商時，應嚴格篩選開發商、運營商，確保讓有實力、有經驗的團隊進駐，避免失敗案例的繼續發生。

當二線城市開始引進K11、恒隆廣場、太古里、來福士等外資商業綜合體，連樂清都有了正大廣場，溫州市區除萬象城外，依舊是與郊縣同質的萬達廣場、吾悅廣場、寶龍廣場、銀泰城。在新經濟、新零售的背景之下，想要提升商業品質、影響力與輻射范圍，溫州勢必需要更多新元素。

當“人跟產業走”的城市發展邏輯向著“產業跟人走，人跟配套與環境走”，那么一座城市能給人營造一種怎樣的生活，就能吸引到怎樣的人，最終吸引到怎樣的產業，成就一座怎樣的城市。商業綜合體、現代化商圈，不僅是一座城市至關重要的生活配套，更是這里市民的精神領地。

因此，對于“滿足不了溫州人的溫州城”來講，接下來引進怎樣的商業，某種程度上也決定著溫州能留住并吸引怎樣的人，最終向著怎樣的方向發展。

今年，印象城MEGA、寶龍廣場即將開業，再加上濱江萬象城、遠洋廣場、鹿城廣場、國鴻中心、印象匯等商業綜合體的建設，大家認為今后誰將脫穎而出？歡迎留言討論。

印象城MEGA、寶龍廣場施工進展

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